不过，与住宅合作社合作共建，与居民自建或个人合作建房有很大的区别。

首先，个人合作建房，房子产权是个人的，而通过住宅合作社合作共建的房子的产权是社员共同持有的。

其次，住宅合作社有吸收存款的功能，可以集中社员的钱用于建房。

再次，住宅合作社作为一个整体申请贷款，银行的风控、尽职调查难度就会大幅度下降，有明显的规模效应，更容易获得贷款。最后，与住宅合作社合作建房之后，合作社会统一管理这些住房，所以也会负责住宅的维护。

2010年，德国一共有1850家住宅合作社，管理着218万套住宅。其实在整个历史上，住宅合作社盖的房子是远远超过这个数字的，有些房子已经通过私有化方式卖给了社员。2010年，德国住宅合作社大概有280万个注册社员，这些人背后对应着大概460万左右的居住人口，相当于德国人口的6%-7%。

政府对与住宅合作社合作建房给予了多方面的政策支持：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率征收；五是补贴租金；等等。

不过，从1986年开始，随着社会住房的市场化，政府对住宅合作社的支持也在减少。例如，德国开始把贷款期限缩短到了10-15年，而且开始收取利息。1990年，德国废除了国有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制，这些住宅合作社开始商业化运作，接受带有纯投资性目的的社员。

德国政府不仅在供给上下功夫，也在需求上下功夫，以保障低收入家庭的住房需求。对于低收入家庭，政府推行“社会住房”和“住房金”等资助政策给予保障。详细来说，即通过不同的补贴方式，提供可出租的公寓楼、合作社住宅，以低于成本的租金供应给低收入阶层。此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。

6.保护承租者权益，严控炒房行为

德国房价水平较低，还和其发达的租赁市场有关。

居民可以租到稳定可靠的房子，买房的需求就相应下降了。德国拥有欧洲最大的租赁市场，有90%的家庭在市场上自由租房，受《租房法》保护，另外10%的家庭租用社会住房或廉租房，受政策性住房法律的保障。2014年，在德国只有52.4%的居民拥有自己的住房，这个数字在主要发达国家中是最低的。也就是说，在德国有接近一半的居民靠租房生活。

为什么德国的租赁市场如此发达？

首先，德国居民不需要通过买房来获取公共资源，户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源（子女上学、医疗、养老等）的门槛。

其次，德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》等法律来保护承租者的利益。

比如，法律对房租做了上限限制。由于房屋的具体情况各异，房屋租金由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对承租人的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%，那么出租人的行为就构成了违法行为，承租人可以向法庭起诉；如果所定的房租超出“合理租价”的50%，那么出租人的行为就构成了犯罪，将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。

对于其中谈及的“合理租价”，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计结果来制定一张“租房价格表”。该表会详细列示不同类型、不同地理位置的房屋的合理租金建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，可以作为法庭审理案件时判断房租合理与否的依据。

此外，政府从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为，也维护了德国房地产价格的稳定。政府对房地产商采取严格的限价政策，根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，那么购房者就可以向法庭起诉开发商；如果超过50%，那么将被定性为“获取暴利”，开发商可能会被处以高额罚款和三年有期徒刑。

为了防止居民炒房，德国政府的管制也非常严格：购房人在住房交易时需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税，以及累进税率的个人所得税。在交易时，如果售房人对房屋持有超过10年，则不需要支付资本利得税；若未满10年，则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格—取得房屋成本价格—可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税的累计税率进行征税。

综合上述内容可知，德国房价长期稳定在较低水平，可以归结为两条根本原因：

第一，住房供应量总体较为充足，而且供给结构也在不断优化中，居住需求得到了很好的满足；

第二，炒房成本增加，投资需求受到抑制，保护了租赁者利益，使居住需求得到满足，同时努力做到“房住不炒”。

但是，德国的经验不一定能移植到其他国家，移植了也不一定有效。

从德国的经验中，我们看到的是，房价并不神秘，满足供给、需求决定房价的基本规律。同时也要看到，2012年以来，柏林和慕尼黑的房价快速上涨，柏林的房价翻了一倍，慕尼黑的房价也已经涨了66%，增速甚至快于伦敦（61%）。

目前，欧洲经济虽然复苏，但是依然实行负利率，说明投资机会依然不多，房地产在长期内的保值、增值作用会得到进一步体现。而德国作为欧洲最大、最有活力的经济体，房价可能继续上行。在不久的将来，关于德国房价低的论断，可能成为历史。