2018年刚开春，又有一批投资人去了爱尔兰生活。不管走到哪里，房子都是急需解决的事情之一，也是很多投资人最难以决断的问题。

买房？

目前爱尔兰房价不断上涨，不知道买哪里才合适。

租房？

感受不到家的存在，没有安全感。

那么，究竟是买房好还是租房好？

这涉及到多种因素，爱尔兰一般习惯使用总收益（Yield），也称为投资回报率（Return on Income，简称ROI）。投资回报率是扣除费用前的投资收入回报，按照年租金收入除以房价计算。公式如下：

投资回报率（%） = 年租金÷房屋价格

举个例子，一套房屋的价格为30万欧元，它的月租金为 1,500欧元，那么它的投资回报率为：

（1,500×12）÷300,000=6%

投资回报率为6%，相当于投资到一个低风险高收益稳定的长期理财产品。

春天 绿叶分割线

如果把这个公式的分子分母换一下位置，就是美国人通常考虑购房还是租房采用的考量办法了，叫做租售比。租售比为投资人提供了一个是买房还是租房更加划算的比较办法，计算公式如下：

房屋租售比= 房屋价格 ÷（月租金 × 12）

还是上面的例子，这套房屋的租售比为：

300,000÷（1,500×12）=16.67

租售比为16.67，那么意味着：若现在购买这套房产并立刻出租该房产，那么投资人可以凭借租金收入，在16.67年后收回购买该房产的本金。因此，租售比对于进行房产固定收益投资感兴趣的投资者而言，是一个重要的考量标准。

投资购房，应该买哪里？

根据爱尔兰大型房地产商daft.ie的报告，以首都都柏林为例，租售比最高的是都柏林市中心，平均14年即可以收回房产本金。排在第二的是都柏林西郊，平均16.10年就可以收回房产本金。都柏林北部也不错，16.36年可以收回本金。

从投资回报率看，市中心排名第一，西郊排名第二，接下来就是都柏林北部。

图为都柏林平均房价和租金对比图

将上图表格化一下，可能更清楚一些。

也就是说，从纯粹的投资购房看，建议投资人优先购买都柏林市中心的房产，甭管是从投资回报率上看，还是收回本金的时间长度上看，市中心都是最好的选择。

购房自住，从性价比看，应该买哪里？

Daft.ie的报告对都柏林各区的平均房价也作了分析。综合考虑了房屋类型、房间数量、区域位置不同对房价的影响，以及房价涨幅。

图为都柏林地区房产均价（€'000）图

从上表看，基本可以总结以下几点。

所有类型的房屋，4区的是最贵的；

除了4区的房屋之外，D2、D6、SouthCo.Dublin、D6W、D3、D14、D18这几个区域的房子也比较贵；

都柏林北部的房子比南部的房子要便宜；

两居，20万欧以下，推荐D10、D11、D17、D22、D24的房产；

25万欧左右的两居室，推荐在D5、D9、D7、D8、D12、D13、D15购买房产。

综合以上信息，结合都柏林的区域分布、房价涨幅，以及学校资源分布的情况，小编推荐区域D7、D8、D17。这三个区域房子价格比较适中，但房价涨幅很高。适合投资和生活。

先租房过渡，再考虑买房，该如何选？

根据最新报告，爱尔兰目前全国平均租金比2011年房地产低谷期高出65%。超高的租金使买房比租房更合算。但是考虑到爱尔兰整个房源紧张，投资人移居到爱尔兰后，可能短时间内很难购买到房产，建议可以先临时租一个房子，作为过渡。先了解市场，熟悉当地生活，再买房子。

目前爱尔兰全国平均租金为1,227欧元，比2008年房地产高峰时还高出19.2%。都柏林南郊（South County Dublin）是全国租金最贵的地方，去年平均月租1,995欧元；其次是都柏林南部（South Dublin City），租金1,939欧元。

都柏林市中心租金为1,869欧元，都柏林北部（North Dublin city）租金为1,709欧元。

图为都柏林区域租金图

综合分析区域位置以及租金，建议如果投资人是频繁海外出差的话，可以选择离机场近的D5、D11、D3和D17。如果考虑孩子的教育，可以选择10、12、16区的房子，靠近学校聚集区，方便上学。

图为都柏林分区图

房源紧张，早做打算，早下手

根据Daft.ie的报告，2017年2月份全国可供出租房屋仅有3,143套，是2006年以来的最低纪录。拥有全国四分之一人口的都柏林，在2017年可供出租房屋仅有1,350套，仅为2009年的五分之一。

另外，欧洲人的施工进度都是蜗牛速度，爱尔兰原本新房就不多，在售的也以二手房居多。都柏林接近90%的房产在6个月内就完成交易。其中，2个月内完成交易的占比40%左右。

负责编写daft.ie租金报告的经济学家里昂（Ronan Lyons）也表示，要满足目前的房屋需求，全国每年要开发四万套房屋，但去年一年爱尔兰新建房屋数量只有两万套。

在爱尔兰房源紧张，交易时间短这样的背景下，还是建议移居爱尔兰的投资者早做打算，看中就下手。

全球领先的人力资源咨询机构ECA International公布的数据显示，都柏林已经和伦敦、巴黎和苏黎世等国家跻身欧洲租金最高城市前10名。相比北京房价上的去、房租上不去的情况，爱尔兰的房产市场无疑是投资自住的绝佳选择。有大量资金的投资人可以适当的投资几套房产，然后出租获取收益；只是生活自住的投资人建议可以先租一个房子，待熟悉当地生活，结合自身需求，碰到合适的再下手。