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权威分析!在爱尔兰租房还是买房?经济学家给你算笔账

类别:爱尔兰投资移民   发布时间 :2018-03-02    浏览人次 :1116

2018年刚开春,又有一批投资人去了爱尔兰生活。不管走到哪里,房子都是急需解决的事情之一,也是很多投资人最难以决断的问题。

2018年刚开春,又有一批投资人去了爱尔兰生活。不管走到哪里,房子都是急需解决的事情之一,也是很多投资人最难以决断的问题。

买房?

目前爱尔兰房价不断上涨,不知道买哪里才合适。

租房?

感受不到家的存在,没有安全感。

那么,究竟是买房好还是租房好?

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这涉及到多种因素,爱尔兰一般习惯使用总收益(Yield),也称为投资回报率(Return on Income,简称ROI)。投资回报率是扣除费用前的投资收入回报,按照年租金收入除以房价计算。公式如下:

投资回报率(%) = 年租金÷房屋价格

举个例子,一套房屋的价格为30万欧元,它的月租金为 1,500欧元,那么它的投资回报率为:

(1,500×12)÷300,000=6%

投资回报率为6%,相当于投资到一个低风险高收益稳定的长期理财产品。

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如果把这个公式的分子分母换一下位置,就是美国人通常考虑购房还是租房采用的考量办法了,叫做租售比。租售比为投资人提供了一个是买房还是租房更加划算的比较办法,计算公式如下:

房屋租售比= 房屋价格 ÷(月租金 × 12)

还是上面的例子,这套房屋的租售比为:

300,000÷(1,500×12)=16.67

租售比为16.67,那么意味着:若现在购买这套房产并立刻出租该房产,那么投资人可以凭借租金收入,在16.67年后收回购买该房产的本金。因此,租售比对于进行房产固定收益投资感兴趣的投资者而言,是一个重要的考量标准。

投资购房,应该买哪里?

根据爱尔兰大型房地产商daft.ie的报告,以首都都柏林为例,租售比最高的是都柏林市中心,平均14年即可以收回房产本金。排在第二的是都柏林西郊,平均16.10年就可以收回房产本金。都柏林北部也不错,16.36年可以收回本金。

从投资回报率看,市中心排名第一,西郊排名第二,接下来就是都柏林北部。

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图为都柏林平均房价和租金对比图

将上图表格化一下,可能更清楚一些。

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也就是说,从纯粹的投资购房看,建议投资人优先购买都柏林市中心的房产,甭管是从投资回报率上看,还是收回本金的时间长度上看,市中心都是最好的选择。

购房自住,从性价比看,应该买哪里?

Daft.ie的报告对都柏林各区的平均房价也作了分析。综合考虑了房屋类型、房间数量、区域位置不同对房价的影响,以及房价涨幅。

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图为都柏林地区房产均价(€'000)图

从上表看,基本可以总结以下几点。

所有类型的房屋,4区的是最贵的;

除了4区的房屋之外,D2、D6、SouthCo.Dublin、D6W、D3、D14、D18这几个区域的房子也比较贵;

都柏林北部的房子比南部的房子要便宜;

两居,20万欧以下,推荐D10、D11、D17、D22、D24的房产;

25万欧左右的两居室,推荐在D5、D9、D7、D8、D12、D13、D15购买房产。

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综合以上信息,结合都柏林的区域分布、房价涨幅,以及学校资源分布的情况,小编推荐区域D7、D8、D17。这三个区域房子价格比较适中,但房价涨幅很高。适合投资和生活。

先租房过渡,再考虑买房,该如何选?

根据最新报告,爱尔兰目前全国平均租金比2011年房地产低谷期高出65%。超高的租金使买房比租房更合算。但是考虑到爱尔兰整个房源紧张,投资人移居到爱尔兰后,可能短时间内很难购买到房产,建议可以先临时租一个房子,作为过渡。先了解市场,熟悉当地生活,再买房子。

目前爱尔兰全国平均租金为1,227欧元,比2008年房地产高峰时还高出19.2%。都柏林南郊(South County Dublin)是全国租金最贵的地方,去年平均月租1,995欧元;其次是都柏林南部(South Dublin City),租金1,939欧元。

都柏林市中心租金为1,869欧元,都柏林北部(North Dublin city)租金为1,709欧元。

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图为都柏林区域租金图

综合分析区域位置以及租金,建议如果投资人是频繁海外出差的话,可以选择离机场近的D5、D11、D3和D17。如果考虑孩子的教育,可以选择10、12、16区的房子,靠近学校聚集区,方便上学。

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图为都柏林分区图

房源紧张,早做打算,早下手

根据Daft.ie的报告,2017年2月份全国可供出租房屋仅有3,143套,是2006年以来的最低纪录。拥有全国四分之一人口的都柏林,在2017年可供出租房屋仅有1,350套,仅为2009年的五分之一。

另外,欧洲人的施工进度都是蜗牛速度,爱尔兰原本新房就不多,在售的也以二手房居多。都柏林接近90%的房产在6个月内就完成交易。其中,2个月内完成交易的占比40%左右。

负责编写daft.ie租金报告的经济学家里昂(Ronan Lyons)也表示,要满足目前的房屋需求,全国每年要开发四万套房屋,但去年一年爱尔兰新建房屋数量只有两万套。

在爱尔兰房源紧张,交易时间短这样的背景下,还是建议移居爱尔兰的投资者早做打算,看中就下手。

全球领先的人力资源咨询机构ECA International公布的数据显示,都柏林已经和伦敦、巴黎和苏黎世等国家跻身欧洲租金最高城市前10名。相比北京房价上的去、房租上不去的情况,爱尔兰的房产市场无疑是投资自住的绝佳选择。有大量资金的投资人可以适当的投资几套房产,然后出租获取收益;只是生活自住的投资人建议可以先租一个房子,待熟悉当地生活,结合自身需求,碰到合适的再下手。

标签: 权威分析爱尔兰租房买房


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